La nueva ley 40/1998, de 9 de diciembre del IRPF, vigente desde el 1 de enero de 1999, establece importantes ventajas fiscales para la adquisición de la vivienda habitual. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se asimilan a la adquisición de vivienda la construcción o ampliación (cuando se produzca el aumento de su superficie habitable) de la misma.

Para todos los casos existen unos topes legales que limitan estas deducciones. Por esto es muy importante, en el caso de financiar la adquisición con un préstamo hipotecario, ajustar en lo posible los pagos anuales, para aprovechar al máximo estas ventajas fiscales y, en definitiva, ahorrar impuestos.

Veamos ahora cuáles son exactamente las ventajas fiscales a las que usted tiene derecho por adquirir su vivienda habitual.

En este caso la deducción fiscal que se podría aplicar, en su Cuota Integra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la Escritura de compra-venta (notaría, registro, etc.) y el pago del IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales, por lo que el importe máximo a deducir será de 225.000 pesetas.

En este caso la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo, esto incluye: la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 1.500.000 pesetas anuales. Se establecen diferentes porcentajes de deducción entre los dos primeros años y el resto del periodo en que se amortice el préstamo.

· Durante 2 años desde la adquisición de la vivienda, el 25% sobre las primeras 750.000 pesetas, y el 15% sobre el exceso, hasta 1 millón y medio de pesetas.

· Transcurridos los 2 años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15%, respectivamente, hasta el limite de 1.500.000 Ptas.

Para aplicar los porcentajes incrementados del 25 y del 20% sobre la primeras 750.000 ptas., deberán producirse las siguientes circunstancias:

1. Que el importe financiado del valor de adquisición o rehabilitación de la vivienda suponga, al menor, un 50 por 100 de dicho valor. En el caso de reinversión por enajenación de la vivienda habitual el porcentaje del 50 por 100 se entenderá referido al exceso de inversión que corresponda.

2. Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito o entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas a sus empleados.

3. Que durante los tres primeros años no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 por 100 del importe total solicitado.

Los porcentajes del 25 y el 20% se aplicarán únicamente en los casos de adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, y, por tanto, no serán de aplicación en los supuestos de construcción o ampliación de vivienda habitual que tendrán derecho a la deducción general del 15%.